房企直播卖房为何这么拼?南丁格尔誓言

2020-02-24 22:41 来源:未知

  一场新冠肺炎疫情,让线下售楼处纷纷关闭,房企齐刷刷赤膊上阵,进行网络直播卖房。不少置业顾问在直播间展现十八般武艺,给观众表演武术、舞蹈、“胸口碎大石”,争做“地产界李佳琦”。

  实际上,两年前早已有房企尝试网上卖房,但更多的是引流营销,而无实质性交易。但近期多家房企推出了线上售楼部,能完成合同、付款等一系列流程;客户还可以享受VR看房、七五折优惠、无理由退房等便利和优惠。

  而这一转变源于房地产企业面对的残酷现实:偿债高峰逼近、融资渠道收窄……快没钱了,江苏农业银行房地产大佬们实在扛不住了,纷纷花式“自救”,希望尽快回笼资金。

  疫情防控期间房地产项目工程暂停、线下销售渠道关闭,“线上售楼处”突然成为房企刺激交易量的新方式。

  根据克而瑞地产研究最新公布的数据,全国两百强房地产企业中已有143家房企搭建了线强房企均设有线上售楼处。

  为了缓解资金链压力,近期房企纷纷发债融资。Wind统计数据显示,今年以来截至到2月20日,共有16家房企发行公司债,规模为196.26亿元;11家房企发行中期票据,规模为83.20亿元;19家房企发行短期融资券,江苏农业银行规模为148亿元。

  从2019年看,江苏农业银行房地产企业债券的发行类型趋向短期化,也显示了房企短期资金的压力趋增。江苏农业银行有数据显示,2019年1年及以下期限发行规模占比相较于2018年同期提升3.8个百分点至23.07%。

  而今年房企的发债需求意愿及需求量较于往年更加强烈。克而瑞地产研究数据显示,2020年1月房企境内外发债总量1316.6亿元,同比下降5.5%,撇除春节影响只计算1月24日之前的房企发债情况,房企发债同比增长达到22.77%,境外发债单月融资总量更是创历史新高。

  近两年,房地产融资渠道收紧,融资难度明显提高,房企资金面整体面临较大的流动性压力。

  房企将在2020年面临较大的偿债压力,而接下来三年将是房企偿债的高峰。中指研究院数据显示,2020年房企债券偿还总规模为7493.9亿元,2021年偿还规模将超万亿至10496.2亿元,2022年行业偿还规模开始回落但仍高达7350亿元。

  疫情冲击叠加偿债高峰,房企融资需求迫切。近期不少企业在披露发债文件时,均说明了资金的用途为弥补资金缺口、补充日常流动资金。

  天风证券研报显示,信贷是房地产投资的重要资金来源,其到位资金包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金,其中,自筹资金、定金及预收款、国内信贷及个人按揭贷款是主要部分。2019年来自房地产信贷的资金合计达5.25万亿元,在到位资金中占比达29.4%。

  针对当前的情况,天风证券银行业首席分析师廖志明认为,“房住不炒”是长期政策,房地产信贷占比管控仍会持续,但考虑到疫情对经济的影响,江苏农业银行预计信贷投放将会暂时向开发贷适度倾斜,南丁格尔誓言2020年房地产信贷融资情况或将略微好于2019年。

  值得注意的是,2月20日,央行发布最新一期贷款市场报价利率(LPR),其中1年期LPR报4.05%,较上月下调10BP;5年期以上LPR报4.75%,较上月下调5BP。

  而中长期LPR是按揭贷款、房地产信贷重要定价基准,南丁格尔誓言此次LPR利率下调,对房地产行业的信贷融资影响如何?

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,LPR利率的下调,使得房地产开发贷款和房地产个人按揭贷款的成本都有望下调。

  其中房地产开发贷款中一些中长期贷款的成本下调,有助于房企经营成本的降低,对冲近期销售市场不景气的压力。而个人按揭贷款等比重更高,南丁格尔誓言有助于进一步落实信贷的政策思路,降低还贷压力。

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